Descubre cómo las servidumbres influyen en la convivencia entre propiedades

Nuestro Código Civil no define este derecho real de una manera concreta en un artículo en específico, sin embargo, establece una serie de características y disposiciones que sirven para conceptualizarlo y definir sus alcances. Conocemos la servidumbre como el mecanismo que permite que el propietario de un fundo utilice parcialmente el lote vecino o próximo, aunque no le pertenezca, con el fin de cubrir ciertas necesidades propias. Por su parte, Alberto Brenes Córdoba brinda la siguiente definición de servidumbres:

En provecho de un predio suelen establecerse en otros pertenecientes a distinto propietario, ciertos servicios que con el carácter de gravámenes permanentes implican limitaciones en el ejercicio de algunos atributos de  la propiedad[1]

El Código Civil indica que las servidumbres no pueden imponerse en favor ni a cargo de una persona, sino solo en favor de un fundo o a cargo de él; que son inseparables del fundo a que activa o pasivamente pertenecen; que son indivisibles; que su extensión se determina por el título; que responden a una utilidad. Por lo que en términos generales se va a entender como un derecho real sobre cosa ajena. Real porque se vincula a que se posee el derecho, en tanto se tenga algún otro derecho real (propiedad, usufructo, uso y habitación, etcétera) que permita el uso del fundo dominante; y sobre cosa ajena, ya que dicho derecho recae sobre el fundo sirviente, que debe ser de alguna persona distinta, y que, a su vez, debe cumplir con una serie de requisitos o características. 

La doctrina, la legislación y la jurisprudencia, sin que se entienda que los tres a la vez, han clasificado las servidumbres de la siguiente manera:

1. Legales: Las servidumbres legales, también llamadas servidumbres forzosas, son creadas por el legislador, quien toma en cuenta la situación de los lugares, el interés general, el interés privado, se entienden como aquellas que la ley faculta a los particulares para obtener su imposición, a pesar de la oposición del dueño del predio sirviente de acuerdo con el artículo 395 del Código Civil donde establece la servidumbre forzosa. Estas buscan garantizar el uso adecuado del suelo y la convivencia armónica entre propiedades.

1. Voluntarias: Pueden ser por voluntad expresa o por voluntad supuesta de una persona, y nacen en virtud de un acto contractual, porque así lo determinó el dueño del predio sirviente, mediante una prescripción adquisitiva o por última disposición del propietario.

Un ejemplo de la magnitud de la diferencia entre estos tipos de servidumbre, se puede apreciar en las servidumbres de paso, las cuales presentan características distintas, como: en primer lugar, la servidumbre voluntaria de paso se constituye, como ya se mencionó, por medio de un negocio jurídico inter vivos o mortis causa, mientras que las legales de paso se constituyen por declaración judicial; en segundo lugar, las voluntarias pueden establecerse en favor de un fundo que esté o no enclavado, a diferencia de las legales que siempre van a favorecer a predios enclavados o que no tengan una adecuada salida a vía pública; en tercer lugar, en las legales se brinda indemnización, en las voluntarias esto no es indispensable; y de cuarto lugar, en las legales es claro que se encuentran específicamente reguladas por ley, mientras que las voluntarias son reguladas por la normativa general del derecho real de servidumbre. 

En cuanto a la forma de adquisición de estas, pueden obtenerse por medio de disposición legal, judicial o administrativa, es decir, por ley o por medio de un acuerdo voluntario entre partes, incluye así la facultad de reclamar el derecho real de servidumbre cuando corresponda. 

Las servidumbres voluntarias su forma de adquisición puede ser mediante la voluntad de parte (o partes), mediante un contrato o un testamento; el contrato responde a las potestades que posee el propietario de un fundo y que le son concedidas en el artículo 264 del Código Civil, esto en concordancia con los artículos 378 y 379 del mismo. El contrato debe cumplir con los requisitos generales que establece la legislación (artículos 1007 y 627 del Código Civil), que deberán aplicarse en concordancia con la regulación general de la servidumbre y demás normativa aplicable, además se requiere tanto la aceptación del propietario del fundo sirviente, como del fundo dominante. La constitución de esta se perfecciona una vez se haya inscrito la escritura pública de constitución ante el Registro Nacional de la Propiedad de Costa Rica; ya que en este momento se empieza a considerar erga omnes, característica primordial de los derechos reales.

Concluyendo, las servidumbres voluntarias y forzosas desempeñan roles fundamentales en el ámbito del derecho civil, siendo instrumentos legales que regulan la relación entre propietarios de predios vecinos. En un contexto legal, la importancia de comprender y gestionar adecuadamente las servidumbres radica en evitar conflictos entre vecinos y garantizar la paz y la armonía en la comunidad. 

En RJM Abogados somos un bufete especializado en materia civil, tenemos la experiencia y los conocimientos necesarios para asesorar a nuestros clientes en la identificación, establecimiento y defensa de servidumbres, ya sean voluntarias o forzosas. Nos comprometemos a proporcionar asesoramiento personalizado y soluciones jurídicas adaptadas a cada caso concreto; por lo que si usted busca más información o asesoramiento sobre servidumbres o cualquier otra cuestión relacionada con el derecho civil, no dude en ponerse en contacto, estamos aquí para ayudarle a resolver disputas y garantizar un enfoque legal efectivo para sus necesidades específicas.

[1] Brenes Córdoba, Alberto. 2001. “Tratado de Los Bienes” (p.187). San José, Costa Rica: Editorial Juricentro. 

Autor: Lic Ashley Quesada Sibaja